Х-реновация доступным (всем кроме засносников) языком

Margret
Сообщения: 34
Зарегистрирован: 10 июл 2017, 15:30

Х-реновация доступным (всем кроме засносников) языком

Сообщение Margret » 16 июл 2017, 08:43

http://kateline-zee.livejournal.com/110833.html

По просьбе газеты "Перово Народное" накатала большующий обзор «#Реновация -- не программа улучшения жилищных условий». Уложить все беды этого горе-проекта в один текст, конечно, невозможно, но хоть так, к печати все равно его еще порежут. Сохраню полную версию с картинками здесь.



Госдума в июне полностью приняла законопроект «О реновации» жилья в Москве, на очереди Совет Федерации, а затем и подпись президента под документом, который раз и навсегда изменит судьбы и жизненный уклад миллионов москвичей. Но так ли хорошо великое переселение народов в столице, как нам обещают в мэрии? Зачем поспешно принимать новый закон, если в Москве давно и успешно расселяют пятиэтажки сносимых серий? Сколько город тратит на пропаганду радужного будущего в новых разноцветных домах? В чем секрет Фонда содействия реновации? Кто будет строить дома для переселенцев и какие там планировки? Газета «Перово Народное» проанализировала масштабный проект и его подводные камни.



ПРОМЫВКА МОЗГОВ ЗА НАШИ ДЕНЬГИ

Мэрия Москвы в начале текущего года объявила о планах по сносу пятиэтажек, считавшихся ранее несносимыми сериями, предложение Сергея Собянина 21 февраля было поддержано президентом Владимиром Путиным. Власти столицы заявили, что цель реновации – не допустить превращения пятиэтажек в непригодное для жизни аварийное жилье, жителям обещают предоставить равнозначные по количеству комнат квартиры в новостройках.

#Собянин, его правая рука заммэра Анастасия #Ракова и главный по градостроению в Москве Марат #Хуснуллин со всех экранов страны, страниц газет и онлайн-ресурсов ежедневно рассказывают об уникальности проводимого голосования, радужных перспективах «реновации» в виде ремонта комфорт-класса с хромированными полотенцесушителями, дверными ручками в новых квартирах, лифтах и мусоропроводах в новых домах и удобстве «входных групп» прямо на земле – чтобы с улицы с колясками заходить прямо в лифт.

Активная пропаганда многоэтажного «реновационного» будущего ведется по заказу мэрии и в социальных сетях для оказания влияния на молодое поколение, живущее в Интернете. Завлечь москвичей в «реновацию» пытаются и печатью брошюр, буклетов, съемкой видеорепортажей и документальных фильмов.

Стоимость проекта «Реновация» оценивается предварительно в 3,5 трлн рублей, а на первые проектные работы, включая рекламные и пропагандистские материалы, в бюджете уже выделены 96 млрд рублей, согласно подписанным 3 мая мэром изменениям в закон «О бюджете Москвы».

Фактически, налоги москвичей идут на то, чтобы им же и промывать мозги, а не на здравоохранение, образование, поддержку пенсионеров и другие действительно важные аспекты жизни города.

За всей этой мишурой мэрия тщательно скрывает тонкости предлагаемого проекта, которые простому обывателю не видны и первоначально не сильно интересны. Но мы расскажем, в чем же беда проекта «реновации» в частности для района Перово.



ВЕТХОЕ ЖИЛЬЕ НЕ СНЕСУТ

Больше всего домов, попадающих под программу сноса, согласно списку мэрии, расположено в Восточном административном округе -- 1064 дома. #Перово – зеленый район, в котором преобладает малоэтажное строительство, развитая транспортная инфраструктура – лакомый кусок для включения всего района в программу сноса пятиэтажек.

Стоит отметить, что предложенный в Госдуму законопроект 12505-7, известный в народе как проект «о реновации» определяет перечень многоквартирных домов, попадающих в границы подлежащей реновации территории, являются аналогичными по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения, подлежащих сносу по этому закону. Ко второму и третьему чтению его в Думе было определено, что ветхие и аварийные дома в программу не войдут, зато помимо пятиэтажек снести смогут и девятиэтажные дома.



Как сообщил жителям района Перово на встрече по итогам голосования по программе «реновации» и.о. главы управы Дмитрий Плахих, речь идет «об определенном перечне домов, жители которых согласились превентивно, то есть априори во избежание появления в последствии через определенный промежуток времени большого аварийного фонда, участвовать в программе «реновации»»:

«Могу Вас уверить, что в районе Перово аварийных домов нет, ветхих домов тоже нет, все дома функционируют кондиционно и достаточно хорошо», -- подчеркнул Плахих.

Возникает вопрос: если список для голосования формировался, по словам мэрии, префектур и управ, на основании жалоб граждан на состояние их домов, отметим, что в Перово в ряд пятиэтажек недавно завершен капремонт, то как же так получилось, что «все дома функционируют кондиционно и достаточно хорошо», а жители хотят их снести? Может быть, стоит смотреть на эти жалобы с более частных позиций: если человек никогда не делал ремонт в собственной квартире, у него отваливаются обои, текут трубы и дует в окна, то это его личная проблема, впрочем как и желание переехать в другой район, но это не общая проблема всего дома. Такие моменты решаются не сносом дома, а ремонтом квартиры, или продажей ее с приобретением нового жилья в другом месте. Раз в домах проводятся капитальные ремонты, значит отнести их к категории неремонтопригодными также нельзя, а средства в Фонд капитального ремонта каждый собственник и квартиросъемщик уплачивает ежемесячно.



#Мэрия обещает, что переселение будет производиться в пределах района. Площадь района Перово составляет 971 га, включая зеленые массивы и промышленные зоны – гарантий, что из оазиса вас переселят на бывшую территорию химкомбината никто не дает. Если дом находится вблизи метро, скорее всего его жители потеряют свою благоприятную локацию и удалятся дальше от станции при переселении. Численность населения Перово — около 135 тыс. человек, большую часть из которых при реализации программы «реновации» необходимо умудриться переселить, и даже в управе не скрывают, что «придется чем-то жертвовать».



«ДОМА – НЕ МАГАЗИНЫ, ЧТОБЫ ВЫБИРАТЬ»

Не стоит также забывать и об имеющемся в распоряжении города выкупленном у строительных фирм неликвидном жилом фонде за МКАД, а том числе в Некрасовке. Не исключено, что для начала расчистки площадей под старт строительства особо жаждущих переезда из пятиэтажек в новостройки переселят именно в Некрасовку. Но далеко не все жители Перово мечтают о жизни в неблагоустроенном районе за МКАД без метро у дома и вечной пробкой на въезде в город.

По новому закону выбирать квартиру переселенцам никто не даст. Как заявлял мэр Москвы Сергей Собянин: «Тем, кто переселяется, предлагается две опции: первая – это получить равнозначное жилье, это означает ту же квадратуру, как минимум, и больше на 20-30% вспомогательных помещений – кухни, ванной, прихожих, потому что таких планировок, как было в то время, сегодня уже нет», вторая же опция – город компенсирует рыночную стоимость деньгами на основе оценки. Кто и в чьих интересах будет проводить оценку, не ясно. А о том, какие бывают планировки в новых домах, мы расскажем и покажем ниже.

Собянин также подчеркнул, что дома – не магазины, чтобы жители выбирали себе квартиры из нескольких вариантов:

«Трех вариантов никаких в законе нет. Жилой дом – это же не магазин, он изначально строится и проектируется под определенную квартирографию, под определенный тип и количество квартир для переселения конкретных домов», -- заявил он в прямом эфире на своей странице ВКонтакте.

Мэр также предложил продать старую квартиру или получить новую и продать уже ее. Но тут стоит отметить и проблемы, возникающие в связи с программой реновации: согласившись на новую квартиру, собственники или наниматель не сможет моментально получить на руки документы о собственности, процесс передачи прав от Фонда содействия реновации жильцам может занять до двух лет, за это время квартира принадлежит Фонду. После того, как права собственности все-таки оформлены, квартира считается вновь приобретенной, поэтому чтобы ее продать без уплаты налога, придется подождать еще 3-5 лет.

ФОНД, ДА НЕ ТОТ

Давайте разберемся, что же это за Фонд содействия реновации, кто будет им руководить и где он находится.

Фонд «реновации» должен учредить департамент строительства Москвы. Руководитель городского департамента строительства Андрей Бочкарев в конце мая сообщил, что свою деятельность фонд начнет уже в этом году, но конкретных сроков он не назвал. Фонд, которому москвичи должны будут передать свои права на частную собственность в обмен на честное слово передать его на новую квартиру (фактически вы получите ваучер), будет заказывать проектную документацию, выполнение строительных работ, заниматься оформлением земельных участков. Каждый год Фонд будет осваивать порядка 100 млрд рублей. Он же будет нанимать подрядчиков для застройки.

Хотя официально Фонд реновации мэрией еще не создан, в апреле в Москве был зарегистрирован некий «Фонд содействия реализации программ и проектов реновации и реконструкции многоквартирных домов города Москвы».




Этот Фонд напрямую мэрии не подчинен – он принадлежит десятку строительных фирм, ранее исполнявшим заказы города, и общественникам в лице члена Общественной палаты Москвы и директора Ассоциации собственников и владельцев спецсчетов (входит в учредители как юрлицо) Веры Москвиной. Проще говоря, это абсолютно частный фонд, который легко перепутать с государственным.



Иронично, что располагается эта организация в пятиэтажном доме, который отказался от включения в проект «реновации».




РАДУЖНЫЕ ФАСАДЫ БУДУЩЕГО

Теперь посмотрим, как и кто будет строить дома для переселенцев?

Формально застройщиком выступает мэрия. По словам Собянина, строительные компании будут выступать подрядчиками по заказу города. Но сути и качества строительства это не меняет.

Законопроект «о реновации» подразумевает упрощение всех строительных норм, в том числе пожарной безопасности, санитарно-эпимедемиологических требований и норм инсоляции.

Новые нормативы напишет Москва. Кроме того, сроки проектирования, согласования и строительства по программе реновации по сравнению с обычными заметно сократят, заявил главный по строительству в городе Март Хуснуллин: «Сегодня, чтобы построить здание в 20 тыс. кв. м, отводится 24 месяца. Если в два раза уменьшить количество согласований, на треть можно сократить время возведения дома», -- заявил он, теперь это все займет не более 15 месяцев.



Нет абсолютной ясности и по вопросу этажности домов: в одном интервью Собянин говорит про 6-14 этажей, в другом Хуснуллин предупреждает, что надо быть готовыми к высоте от 20 этажей, в третьем он же утверждает, что небоскребы строить не будут, отмечая, что к небоскребам относят дома от 27 этажей и выше. То есть 24-этажные башни, стоящие вплотную друг к другу вполне могут иметь право на существование в «современных стандартах» домостроения в Москве.




Несмотря на то, что мэрия пока лишь публикует фотографии межкомнатных дверей и хромированных полотенцесушителей, которые установят в квартиры для переселенцев, рассказывая о том, что площади помещений в новых домах по стандартам больше тех, что в пятиэтажках, радужные перспективы легко можно опровернуть, открыв официальные брошюры главного застройщика эконом-класса в Москве – группы компаний «ПИК», которая с начала весны готовится к вступлению в программу «реновации», остановив поиск участков под новые проекты.

ПИК строит только панельные дома, а это значит, что если основным подрядчиком «реновации» становится именно этот крупнейший московский девелопер, то сказки мэрии про монолит можно забыть.

«Устные договоренности с властями о том, что мы займемся сносом половины пятиэтажек, были достигнуты совсем недавно», — сообщил в марте источник издания РБК в самой ГК «ПИК».



Отметим, что сегодня ПИК уже застраивает кварталы в разных районах Москвы. Дома, которые они возводят, преимущественно не имеют балконов. Облицовка фасадов производится разноцветной керамической плиткой, что делает дом внешне похожим на построенный из конструктора LEGO замок или колодец.





Внутренние дворы у домов по новым стандартам закрыты – это называется «двор без машин», то есть если в семье есть автомобиль, то его либо негде будет припарковать, либо придется купить место на подземной парковке стоимостью с саму машину, но число парковочных мест там крайне ограниченное.

Квартиры ПИК делает разных планировок, но учитывая, что для переселенцев предоставляется лишь часть квартир в домах, а не менее половины уйдет на продажу для окупаемости проекта, бывшим пятиэтажникам достанутся не самые сочные варианты.





Например, широко распространен в проектах ПИК вариант квартир, где кухня объединена с комнатой -- студия. Если у вас однушка в 31 кв. м., велик шанс получить студию в 33 кв. м. – формально обещание мэрии об увеличенном метраже нежилых помещений будет соблюдено, но вам придется и принимать гостей, и спать прямо в столовой.

Про балконы можно забыть сразу же, зато под окном будет цветная корзина для кондиционера. Аналогичные проекты есть и с двух и трехкомнатными квартирами.





Другим кандидатом на реализацию программы «реновации» эксперты по недвижимости называют компанию КРОСТ. Опыт работы с переселением из пятиэтажек у этого концерна есть -- за последние несколько лет КРОСТ снес 43 пятиэтажки, построив для их жителей около 130 тыс. кв. м жилья.

А Москомархитектура назвала проект этого застройщика Wellton Park примером «нового облика массового жилья».







Планировки квартир в жилом комплексе этого застройщика на Сходне отличаются нетривиальным подходом: у комнат непрямые углы, а площади кухонь 4,8 кв.м. в однокомнатных и 5,9 кв.м. в двухкомнатных квартирах.





Трехкомнатным квартирам повезло больше – кухни в низ делают по 8,7 кв.м., зато у некоторых жилых комнат в квартирах вообще нет прямых углов, но есть круглые стены.



Еще одним кандидатом на массовое строительство является ФСК «Лидер». Также для участия в тендерах мэрии по программе «реновация» пять строительных корпораций весной создали одноименный консорциум: это S.Holding, «Главмосстрой» Олега Дерипаски, «Калинка-Риэлти», «Моспроект» и «Мосэксперт». Они поделили между собой фронты работ: S.Holding будет разрабатывать градостроительную документацию» «Главмосстрой» займется строительством и поставкой материалов; «Моспроект» — создаст проекты, а «Мосэксперт» будет проводить экспертизу этих документов»; продажей квартир займется «Калинка-Риэлти».

Причем проекты быстровозводимых панельных домов у «Главмосстроя» и S.Holding уже готовы – заявлено, что типовые 17-этажные дома по системе КУБ-2,5 можно собрать за три месяца.


ЛИНОЛЕУМ И СМЕСИТЕЛИ ИЗ ПРОШЛОГО

Отделка в новых домах для переселенцев, заявленная как комфорт-класс, у специалистов по ремонту энтузиазма не вызвала, они сходятся во мнении, что такие квартиры нельзя назвать современными, много вопросов к смесителям в ванной (он там один на ванну и раковину) и внешней разводке труб (ее, говорят, необходимо переделывать): «Безусловно, комфортом это назвать нельзя, потому что использование линолеума, обоев под покраску и пластиковых плинтусов сразу снижает уровень отделки. Это самый обычный эконом», -- прокомментировала опубликованные на сайте мэрии фото будущих квартир главный архитектор сервиса «Сделано» Елена Васильева.

«Попадая внутрь квартиры, мы переносимся на 60 лет назад. Такая отделка стоит 8-10 тысяч рублей кВ.м. под ключ, что затруднительно назвать комфорт-классом», -- отметил директор по маркетингу сервиса «Квадрим» Алексей Ильин.

Архитектор Руслан Киричанский, изучив буклет, подумал «а не попал ли я в прошлое?»: «Это какой-то привет из 90-х: линолеум, обои под покраску, дешевая сантехника». Линолеум и пластиковые плинтуса неэкологичны и пожароопасны.



УНИЧТОЖЕНИЕ ДЕРЕВЬЕВ

Итак, мы подошли к совсем уже заоблачным понятиям – экологии, на которую мало кто обращает внимание, но никто не отменял воздух, которым мы дышим.

Заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллин заявил, что в ходе реновации планируется наряду с масштабным обновлением жилищного фонда провести также перепланировку и переустройство придомовых территорий, в частности дворов.

Реновация дворов приведет к потере большого количества зеленых насаждений.



Экологи бьют тревогу и отправили письмо в Совет Федерации за подписью руководства «Гринпис России», Всемирного фонда дикой природы (WWF) и Центра охраны дикой природы.

«В результате осуществления программы «реновации» столица, по экспертным данным, может лишиться не менее 27 млн кв. м зеленых насаждений, что в границах старой Москвы составит около 7% площадей, покрытых древесной растительностью. В ряде столичных районов этот показатель может превысить 50%. Учитывая природные особенности региона, это абсолютно недопустимые потери», -- говорится в тексте обращения.

Экологи поясняют, что при реализации планов сноса и строительства по новым планам и стандартам застройки, разработанной в мэрии, будут уничтожены 40-60-летние деревья, которые обеспечивают столицу воздухом и тенью, «выполняя экосистемные функции по поддержанию благоприятной окружающей среды, право на которую гарантировано Конституцией Российской Федерации».



Совершенно очевидно, что в Перово при сносе домов и строительстве новых массово пострадают деревья: «Безусловно, какие-то зеленые насаждения в процессе строительства пострадают, нельзя сказать, что не пострадает ни одно дерево. Безусловно, придется чем-то пожертвовать», -- признался на встрече с жителями и.о. главы управы Плахих, пообещав абстрактное «компенсационное озеленение» и сославшись на современные технологии демонтажа домов.

Компенсационное озеленение взамен вырубленных деревьев, обещанное мэрией, экологи называют «неравноценным», потому что даже если саженцы приживутся, то смогут вырасти во взрослые деревья только через несколько десятилетий.



Кроме того, согласно объявленному мэрией конкурсу на экспериментальные площадки реновации, застройка в городе теперь должна производиться в виде урбан-блоков, то есть квадратов-клеток с закрытыми дворами. Деревья не должны расти возле дома, они должны быть размещены в специально отведенных местах общего пользования на «озелененной общественной территории» (на некоем пятачке посреди общей магистрали, куда растительность высадят целенаправленно),— такова идея новой градостроительной политики московской власти.




«ЭТО НЕ ПРОГРАММА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ»

Отметим, что улучшение жилищных условий москвичей, на которые так надеются многие, не входит в планы мэрии. Об этом заявляла права рука Собянина, заммэра

Анастасия Ракова: «Это не программа улучшения жилищных условий, это программа уменьшения аварийного фонда. Улучшение жилищных условий только для очередников, пусть хоть десять семей в квартире живет, хоть больные туберкулезом. Иначе вся программа пролетит», — подчеркивала Ракова незадолго до публикации списка вынесенных на голосование по реновации домов.



Список вывесили на сайте мэрии 2 мая, в нем оказались не изначально анонсированные 8 тысяч, порядка 4,5 тысяч домов. Любопытно, что такие неблагоприятные районы города, как Капотня, были исключены из голосования, не попали в число потенциальных участников программы и ветхие и аварийные дома в Москве, а также общежития коридорного типа, жители которых очень надеялись на переселения из разваливающихся зданий. Зато в «сносные списки» попали добротные кирпичные пятиэтажки и даже несколько малоэтажных зданий нехрущевской эпохи с необычной архитектурой. Включение дома в проект «реновации» планируется, если «ЗА» проголосуют более 2/3 жителей дома. Если 1/3 треть квартир в доме высказалась "ПРОТИВ", он в проект не попадет.

Голосование для домов должно было проводиться с 15 мая по 15 июня, но подконтрольный мэрии интернет-ресурс «Активный гражданин» совершил фальстарт и запустил голосование аккурат во время проходившего 14 мая на проспекте Сахарова в Москве многотысячного митинга протеста против нарушающего конституционные права граждан законопректа «О реновации».





Помимо очень спорного способа волеизъявления через интернет, мэрия предложила москвичам приходить в МФЦ (где процедура голосования и учета голосов также была своеобразной – многие жаловались, что их голоса учитывали, но результат был противоположным тому, который голосовавший выбирал) или организовать Общее собрание собственников помещений дома.

Важно, что согласно Жилищному кодексу РФ, к компетенции ОСС помещений в многоквартирном доме (Глава 6 ст 44), относятся вопросы реконструкции (в т.ч. с расширением и надстройкой), строительстве хозпостроек, капитальном ремонте, выбор способа управления домом, использования земельного участка вокруг дома, ряд финансовых вопросов, но не процессы, результатом которых станет снос дома. Более того, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников (всех 100%, а не большинства) помещений в данном доме путем его реконструкции (глава 6, ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, предлагая проголосовать за включение в программу реновации (которой, кстати, еще нет, она не написана и не утверждена), мэрия фактически провоцирует москвичей на нарушение закона. В случае неудовлетворительного для властей результата голосования по тому или иному дому, курирующие подсчет голосов органы вполне могут объявить незаконным или несостоявшимся, и не учесть голоса собственников помещений данного дома.



Кроме того, странной выглядит ситуация и с точки зрения Конституции РФ, которая пока еще является основным законом страны. Так, согласно статья 35 Конституции, право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного равноценного возмещения.

Подчеркнем, что ни государственных, ни муниципальных нужд в программе «реновации» заявлено не было, а проголосовавшие за снос дома соседи не имею права решать судьбу частной собственности владельца квартиры, если он против.

Архитектор Евгений Асс считает пятиэтажные хрущевки «невероятно успешной социальной акцией» послевоенной истории.



Госкомитет по делам строительства СССР в 1964 года приказом утвердил «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», согласно которому,

сроки службы жилого дома в целом составляют от 100 до 150 лет, в частности, для каменных облегченных зданий – 100; каменных обыкновенных – 125; а каменных, особо капитальных – 150 лет.

Тогда как возводимее сегодня за три-15 месяцев многоэтажные «пластмассовые конструкторы», в которые хотят переселить жителей пятиэтажек, на такое уж точно не рассчитаны.

Вернуться в «"Лапшеснималочная"»